2020是个魔幻之年。一夜醒来，世界都不太一样了。有的人，失去了购房资格，有的人，则失去了解套的资格。
7月15日，深圳出台调控楼市的措施。这一措施，被看做深圳历史上最严楼市调控政策。这对全国楼市有何影响？
深圳房价的三重红利
在北上广深这四个传统一线城市当中，深圳房价这些年一路上涨，分外抢眼。今年以来，甚至一些海外朋友，都在咨询深圳房价，有投资打算。
在回答为何调控之前，不妨退后一步，梳理一下深圳楼市为何上涨的大背景。
深圳房价上涨，基于三大红利。首要原因还是在于人口。第一财经结合第六次人口普查数据发现，2010到2019年，有12个城市的常住人口增量超过100万人，其中深圳高居榜首，2019年常住人口较2010年增加了301万人，而上海则仅仅增长120多万，北京广州则没有入围。
有人就意味着就业，也意味着刚需，深圳的房价再贵，年轻人还是一波波过去。从政策来看，在一线城市中，深圳落户政策最为宽松，本科甚至专科就可以相对轻松落户，2016之后甚至还有补贴。
其次，深圳的地理位置，也构成第二重红利。2019，国务院正式引出《粤港澳大湾区发展规划纲要》。众所周知，大湾区包括香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门。
在全国自贸区林立的情况下，沿海省份基本都有了自贸区。这种情况下，大湾区的风头虽然不是一枝独秀，但始终有着链接港澳的独特优势，其中深圳的桥梁地位无可替代。也正因此，大湾区红利，首推深圳。随着香港纷争，香港的金融中心地位相对下降。深圳和香港，这些年一直是既合作又有竞争的微妙关系；深圳，也被认为是大陆替代香港的一枚棋子。短期来看，香港竞争力下滑，对于深圳不无好处。
最后，深圳的房价上涨，也受益于宽松的政策环境。疫情之下，经济下行，各类刺激政策出台，货币政策可以说极为放松。从央行货币数据来看，6月广义货币(M2)余额213.49万亿元，同比增长11.1%，上半年净投放现金2270亿元；而2020年上半年社会融资规模增量累计为20.83万亿元，同比多增6.22万亿元。
在实体经济乏力的情况，企业投资有心无力，宽松的信贷往往不会全部转化到实体经济。超发的货币，又能去哪里呢？很自然，房地产和股市成为新的“蓄水池”。
在这三重影响之下，深圳楼市热度可想而知。这三大概念，虽然前两点有深圳特点，但根据不同情况，投射在全国，也可以管窥局势。
深圳的信号意义
“上海的房价，真是太便宜了”。深圳调控政策之前，我见到一位深圳的朋友，这样告诉我，他刚刚在上海和深圳入手一套住房。深圳那套，入手之后就有人希望加价7位数买入。
这不完全是矫情，对比数据，也是如此。最近几年，深圳房价的上涨幅度明显高于其他一线城市。按照中原地产数据，如果以2017年3月为基准，深圳房价上涨了大概接近3成，广东房价上涨大概两成，对比之下，北京上海房价都有下跌，北京下跌最多，超过一成，上海下跌幅度稍小。
深圳楼市的意义，不仅是深圳当地，其实也是一线城市信号灯。深圳楼市的火爆，背后是一线城市的再次复苏。6月15日，国家统计局发布5月70个城市商品住宅销售价格。值得注意的，4个一线城市新房价格环比上涨0.7%，二手住宅销售价格环比上涨1.1%，这也是三年以来首次超过1%。对比之下，二、三线城市仅仅是0.3%与0.1%。
这意味着什么？在经历二三线城市的上一轮上涨之后，不少聪明钱还是发现，一线城市的核心资产，更具备性价比，因此下注一线城市，其实是更加安全的做法。
深圳房价的上涨快全国楼市半拍，调控政策也是如此。深圳速度，再一次领跑，这对全国有何影响？
全国调控知多少
如何评估深圳的调控政策？
梳理深圳调控措施，可以说全面涉及，触及购房资格、首付比、税收等等规定，可以说刀刀到位。比如，即使深圳户籍居民，也要求落户满3年且连续缴纳36个月个税社保，才能购买商品住房，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%。
可以说，这次调控堵很严厉，短期来看，应该会起到一定抑制房价的作用。但是，问题在于，如果限制购房资格，其实有可能会导致一些意外的效果———比如，一部分卖家可能觉得卖掉手上房产，就失去了购房资格，就会不急于出售，可能会增加惜售的心理。
这一政策，对于全国有何影响？很大概率，部分城市会跟进，原有限购严格的城市，传闻中的放松短期内也不太可能出现。
回顾2020两会报告，没有提及房产税的问题。因此，不少人都在猜测，房地产这面经济大旗，是否又将回来，这次看来，“房住不炒”仍将成为基调。
长期看来，房价如何走？中国房地产涉及不同行业，甚至被称为宇宙中最重要的行业——它如果断崖下跌，带来的结果可能是毁灭性的打击。
也正因此，维持房地产市场平稳，将成为主流。不仅深圳如此，全国亦然。反观历史，这二十多年中国房地产调控政策，无论初心如何，结果有目共睹——调控步伐，几乎和中国高房价趋势相一致。到最后，一些刚需买房者，甚至把调控看成买入的信号。
醒醒吧，软阶层。换个角度看，如今房地产，其实是门槛更高流动性更低的股市。在今天，房子当然已经不仅仅是房子，房地产不仅是中国过去二十来年最成功的投资品，也是中国家庭最重要的金融资产。
从政策层的观点，显然是希望房地产长治久安，调控也是不希望出现“疯牛”的房地产，无非是期待“慢牛”，可以方便一轮轮刚需用户或者韭菜上车。
未来地方政府收入会更紧张，土地财政的依赖难以一时半会缓解。从2020上半年来看，土地拍卖市场刚回暖，不少政府就加大了土地速度。按照官方数据，2020年上半年全国300城土地市场土地出让金总额达到22657.9亿元。
如此来看，对待房地产，软阶层如何看？无论你是否投资，都应该以对待资产的态度看待。如果是打算长期持有，也就是自住需求，主要有合适的城市和标的，那么也许早点上车更为合适；如果是投资需求，目前已经不是房地产的黄金时代甚至白银时代，需要谨慎。（本文仅代表作者看法。更多可见公众号《徐瑾经济人》（ID：econhomo），读者微信联系jjr19001900）